楼市话题 一手江景项目供应增多定价会更亲民吗?
作者:管理员    发布于:2024-08-16 15:31:11    文字:【】【】【
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  天选在房地产深度调整期,购房者入市除了更看重房子的品质,也会看重项目所拥有的资源,或是名校、医院,或是地铁,当然还有珍贵的云山珠水等自然资源。

  随着中心区出让土地的增多以及城市更新的持续推进,以江景为卖点的一手住宅项目也随之增加。从羊城晚报记者了解的情况看,从8月开始,荔湾、海珠、黄埔等区域内的多个一手江景项目将会陆续推售,且供应结构丰富。广州的一手江景产品供应一改往年“稀缺”的状态,供应大增之下,全新江景产品的定价会更亲民吗?

  以往广州有江景资源的住宅项目主要集中在两个板块,一为海珠区的滨江东,一为天河区的珠江新城。两个板块里的江景楼盘,均处于一线江景位置,或北向望江,或南向望江,且一字排开、串珠成链,形成了高端项目一条街气势,成为广州经典的高端住宅市场名片。

  两大板块江景项目的开发完毕后,广州的江景项目大多处于点状布局状态,近十年内市场上知名度较高的项目,如珠光御景壹号、天誉半岛、珠江鹅潭湾、时代大家、越秀天悦江湾、中海观澜府等,大家“各自为战”,没有再现“第二个滨江东”。

  但这样的状态,今年开始会有转变。转变之一,是市场上的江景项目供应会有较大幅度的增加;转变之二,江景新盘的聚集效应会在荔湾区和黄埔区再现。

  据了解,荔湾区全新江景项目保利珠江天悦已于近日正式亮相,这个项目位于东沙片区,属于白鹅潭商圈内一颗“新星”,其主打的港湾式江景产品,会让该盘在本季的广州高端楼市极具竞争力。以该项目为始点,沿着珠江向北8公里内,依次还有广州幸福湾、广船滨江上都、白鹅潭悦府等项目,形成了近年少有的高端项目聚集段。

  黄埔区也会有多个江景项目陆续上市,目前,双沙城市更新项目——一城江山海已经对外开放展示区,项目由多个地块组成,其中有部分属于望江地块;同一路段上,还有文冲东和珠江村的城市更新项目,两者也均有望江产品供应。

  江景项目的增加,和近年来推出的优质地块增多有紧密关系。为了提升房企拿地的积极性,广州推出了不少中心区内具有地理优势或资源优势的宅地,这些新地块多在天河、海珠、荔湾等区;与此同时,随着广州城市更新的持续推进,这些项目里的融资地块也或多或少带有自然资源。例如广船滨江上都项目,即源自于广船的旧改项目;在海珠区后航道一带,新近审议通过的《海珠区联星(南箕社、东方红社)片区城市更新单元详细规划》,显示仍会有一些望江地块补充供应。

  房地产产品价格受供求关系影响,江景项目供应量大增,那么,全新江景产品会如何定价?

  可以肯定的是,江景产品定价会和整体市场环境相关。面对现阶段楼市成交整体乏力的行情,此类产品虽然说有自然资源支撑,但操盘手也不敢贸然自信,而会更加倚重对大环境、区域小环境及目标群体购买力的具体分析。相对于持续在售的项目而言,新项目的定价会更加自由(没有价格变化等后顾之忧),参考竞品价格,结合楼盘自身筹客情况来定新品价格,是目前江景项目操盘手的选择。从这方面看,江景新品的定价,将会更加理性,更贴近市场。一些新项目首波开售,部分产品售价会低于同类邻盘价格,也在情理之中。

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  除了和市场整体行情有关外,江景产品的定价会和自身定位关系密切。从目前广州可售的江景产品来看,这些产品的差异化非常明显。一是地段差异,位于珠江航道哪一段,且因此带来的江景景观面等不同,产品定价都会不同;二是产品差异,虽然都说可以望一线江景,但对于江景产品的打造,每个项目也会有所差异。从产品面积看,有的江景产品面积段在110平方米以上,户型选择较多,有些楼盘产品面积则在200平方米以上,户型均为一层两户望江大宅,定位相对更为纯粹和高端,类似这样的设计差异都会带来价格的差异。

  从过往十多年广州江景产品行情来看,真正的高端江景项目,其售价和目前的二手价都不会低。这种高端项目,除了具有核心地段、高端产品设计等硬件优势外,项目的服务管理、所在的圈层氛围打造等软性优势也缺一不可。

  因此,今年新一批江景产品的定价,因供应量增加,从整体上看,其定价会更加贴近市场;但从个体来看,真正定位高端的江景产品,其价格不会太“亲民”,开发商会创造出多样的价值以支撑其高价。最终的定价情况,将是市场多方博弈的结果。

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