香港差饷物业估价署(下称“香港差估署”)7月29日公布,今年6月香港私人住宅售价指数(所有类别)报301.8点,较5月的305.6点下跌1.24%,同比下跌13.1%;该指数连跌两个月累跌2.55%,撤辣后3月和4月累积的2.41%升幅已经蒸发,并创下2016年10月以来(93个月,将近8年)新低。
房价跌跌不休,租金却逆势上涨。香港差估署数据显示,今年6月香港私人住宅租金指数为189点,比5月上升0.16%,连升4个月,比去年同期升4.48%,创4年半以来新高。
另外,中原地产指出,受惠全面撤辣及港府推出的人才入境计划,加上香港租金及租金回报率上升,吸引内地客积极来港买楼。今年上半年香港录得6117宗“普通话拼音”买家买卖登记,较去年同期3667宗急升近7成,涉及总金额705.4亿元,按年升42%,无论成交量及金额均创1995年有纪录以来新高。
“辣招”指的是,香港特别行政区政府(下称“港府”)为打击房地产炒作行为,抑制房价过快上涨而推出的一系列政策措施的俗称。“撤辣”则意味着取消或放松楼市调控措施。
2010年以来,港府陆续推出了多项楼市辣招来抑制楼市过热的现象。不过,随着楼市降温,
今年1月香港私人住宅售价指数(所有类别)跌至307.3,按月跌幅为1.3%,按年跌幅扩大至约9.2%,彼时的房价已跌回2017年的水平。对此,港府于今年2月28日全面“撤辣”。
在总体成交量方面,香港土地注册处数据显示,香港住宅楼宇买卖合约数量从2月的2375套上涨至3月的3971套,并在4月创下8551套的成交高点。另外,香港差估署数据显示,香港私人住宅售价指数今年3月和4月分别报308.1和309.7,按月升幅分别为1.9%和0.5%。
不过,从目前的数据面上来看,香港楼市全面“撤辣”带来的效果只维持了两个月。香港私人住宅售价指数今年5月和6月分别报305.6和301.8。分析最新的6月数据来看,撤辣后3月和4月累积的2.41%升幅已经蒸发,并创下2016年10月以来(93个月,将近8年)新低。
同时,5月香港住宅楼宇买卖合约数量下滑至5546套,6月则为3856套,环比下降30.5%,较今年4月的成交高点8551套腰斩。
另外,香港金融管理局公布的2024年6月份住宅按揭统计调查结果也显示,香港楼市有所冷却。香港金融管理局数据显示,6月份新申请贷款个案较5月份按月减少17.2%,至6690宗。6月份新批出的按揭贷款额较5月份减少22.5%,至245亿港元。当中,涉及一手市场交易所批出的贷款减少25.6%,至86亿港元;涉及二手市场交易所批出的贷款减少21.3%,至138亿港元。至于涉及转按交易所批出的贷款,则减少16.6%,至21亿港元。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰公开表示,楼市撤辣后三个多月,由于缺乏利好消息,加上经济复苏未如理想,楼市陷入低潮,差估署指数连跌两个月,显示撤辣后的亢奋情绪已逐渐减退。一手发展商为了吸引客源,只好以低价作招揽,7月全新开售的两大新盘,分别位处启德及黄金海岸,皆以同区甚至全港新低价开售,销售反应理想,启德新盘两周售出约266户,黄金海岸项目更于8日内售出300户,7月份一手成交已超越1000宗,较6月份一手成交量增60%,一手成交量回暖。但一手减价促销下,二手严重受压,低价成交不断,令差估署楼价指数连跌两个月,并创8年新低。
需要注意的是,天选香港“撤辣”后,不少开发商为了促进去化,打折促销。今年4月,长实旗下的黄竹坑站港岛南岸“Blue Coast”楼盘以“捞底价”首轮开售,推售422套住宅,均价为2.19万港元/平方尺,该项目的成本约2.8万港元/平方尺。其中,该项目均价也低于同区域其他楼盘价格,且相较于周边的二手房价,等于打了7折。
一手减价促销背后,是新房实际库存处于高位。香港房屋局数据显示,截至2024年6月底,未来3至4年一手私人住宅潜在供应量约为10.9万伙,环比减少3000伙,但仍然处于历史较高水平。
另外,8月1日,独立地产经济学家邓浩志在接受《华夏时报》记者采访时表示,香港现在一手、二手房价都在下跌,主要有两大原因,一是,香港的房价本身比较高,再加上这几年香港经济放缓比较明显,所以现在香港人无论是投资还是消费,相对比较谨慎。
二是,香港实施联系汇率制度,和美国利率挂钩。如今美国仍处于加息周期,香港也跟着加息,目前香港房贷利率很高。房贷利率这么高之下,香港人现在就不愿意买房,更多人宁愿租房,租到房价利率下跌才入市,这个跟内地有很大的区别。
“香港人对利率是很敏感的,而且他们觉得租房子住没什么问题。(在香港租房)跟内地不一样,它对于租客的保障还是比较多,所以现在很多人宁愿租房子住。”邓浩志说道。
香港差估署数据显示,今年6月香港私人住宅租金指数为189点,比5月上升0.16%,连升4个月,比去年同期升4.48%,创4年半以来新高。
正常来讲,楼价和租金是正向关联的。像追踪香港私人二手楼价的中原城市领先指数(CCL)和追踪香港私人住宅租金变化的中原城市租金指数(CRI),在过去多年涨跌趋势都是同步。
不过,直到2021年,上述两个指数开始背驰而行。中原城市领先指数CCL自2021年8月的191.34点高位下降至现时(7月21日)最新数据140.81点,反映整体楼价回落约26.4%。与此同时,追踪私人住宅租金变化的中原城市租金指数(CRI)则由2021年8月的116.11点,升至目前最新数据(6月1日)的120.28点,累涨约3.6%。
邓浩志提到,在利率上升的情况下,大家的租赁需求比较旺盛。再加上香港从去年开始实施优才计划,引进人才的门槛下降,香港新增人口较多,也导致对租房需求的增加。
需要注意的是,中原地产指出,受惠全面撤辣及港府推出的人才入境计划,加上香港租金及租金回报率上升,吸引内地客积极来港买楼。今年上半年录得6117宗“普通话拼音”买家买卖登记,较去年同期3667宗急升近7成,涉及总金额705.4亿元,按年升42%,无论成交量及金额均创1995年有纪录以来新高。
另外,针对香港楼市后续走势,邓浩志认为,香港的楼市长期看没什么问题,短期受美国的汇率,特别是美元的加息周期的影响。