天选2024年11月，20个主要城市的二手房成交套数达到140197套，环比增长11.7%，同比增长26.3%。

　　2.一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比降幅均收窄，各线城市同比降幅均有所收窄。

　　3.然而，楼市回暖仍需时间，成交量上升主要得益于前期密集的刺激政策，如降房贷利率、降首付比例、解除限购等。

　　4.未来房价走势取决于政策兜底、居民中长期贷款变化以及新房和二手房价格分化。

　　5.对于普通老百姓，需保持理智，持续关注市场数据，避免盲目入场或恐慌抛售。

　　你有没有发现，最近的房地产市场出现了一个很重要的信号：二手房的成交量开始回升了。

　　从2024年的11月份开始，中指研究院的数据就显示，11 月 20 个主要城市的二手房成交套数达到 140197 套，环比增长 11.7%，同比增长 26.3%。

　　再就是去年年底的重磅会议提出，2025要稳住楼市股市，持续用力推动房地产市场止跌回稳。

　　再看看几个大城市，去年11月，北京、上海、广州和深圳的二手房网签量均创下了新高‌。

　　还有杭州和苏州这两个 GDP 超 2 万亿的城市，也迎来了久违的单月二手房成交量破万套的局面。

　　那新房情况又如何呢？从数据来看，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比降幅均收窄，各线城市同比降幅均有所收窄。

　　首先成交量的回升是房价企稳的前提条件。因为现在各大城市的二手房挂牌数量巨大，每个热门地区都有十几万甚至二十万套二手房待售。这么多房子在市场上，如果没有足够多的买家进场接盘，卖家们心里就会发慌，一旦恐慌，就可能低价抛售，那房价可就稳不住了。所以说，成交量的上升，才能稳住卖家的心理预期，防止低价抛售，从而稳住房价。

　　但是，楼市真的就这么一帆风顺地回暖了吗？我劝大家先别急着下结论，还是得冷静看待。

　　目前成交量放大，很大程度上是因为前段时间密集的刺激政策，像降房贷利率、降首付比例、解除限购等，再加上房价相比两三年前已经下跌了三四成，房贷利率还有优惠，这就像是大幅度的降价促销，吸引了不少观望的买家进场，让市场热闹了起来。

　　而且，大家发现没有，现在成交量放大主要集中在北上广深等一线城市，其他城市并没有明显回暖。就拿部分新一线城市来说，过去房价也涨过不少，但现在的成交量和过去两年差不多，没啥大变化。

　　为啥会出现这样的情况呢？这背后其实有很多因素。一线城市资源集中，就业机会多，人口吸引力强，所以楼市的韧性相对来说比较大。而其他城市，可能因为产业结构、人口流动等原因，在这一轮楼市波动中，恢复得就比较慢。

　　现在二手房市场，还是更倾向于“以价换量”，就是便宜的房子更好卖，这说明大部分二手房价格暂时还稳不住。

　　而新房价格因为控制力度强，在上海等一线城市还挺坚挺，近两个月一线城市新房价格还有点小涨，这其实反映了房地产市场的分化趋势。这种分化让稀缺楼市越来越像奢侈品，一线城市的新房品质高、配套全，有稀缺性，所以价格硬。但这种稀缺性可不是整个房地产行业都有的。

　　在未来一年，房价要稳还得靠政策兜底。但楼市要彻底稳定，关键还得看咱们的收入能不能涨上去。可现在房价和房租都把人们未来的收入透支得差不多了，就算收入有点增长，市场需求回暖也会很慢，短期内很难有大动静。所以现在要说全面回暖还为时尚早。

　　这里有个重要的指标要关注，那就是居民中长期贷款。为啥要看这个呢？因为房价上涨的动力在于新增资金的入场，而居民中长期贷款的主要组成部分就是住房按揭贷款，所以根据居民中长期贷款的变化，就能反映出有多少新的资金流入楼市。

　　从数据来看，2024年1—11月份个人按揭贷款13911亿元，下降30.4%，这个数据非常重要，这说明房地产行业回暖还需要时间，目前官方主要就是托底，尽可能减少房地产行业调整周期对经济的影响。

　　楼市和股市不一样，它是一个周期比较长的市场，不会像股市那样变化得那么快。所以，我们不能仅仅因为这几个月大城市的成交量上升，就盲目地认为房价会立刻大幅上涨或者下跌。过去楼市发展太快，潜力透支太多，要调整好肯定得花时间。

　　对于我们普通老百姓来说，这时候一定要保持理智。不要听风就是雨，看到一点楼市回暖的迹象就着急入场或者恐慌抛售。要持续关注市场数据，看成交量能不能持续，价格有没有新变化，政策会不会再调整。

　　我也会定期的给你们去解读这些重要数据，来帮助大家避开风险，找到机会，感兴趣的朋友可以点个关注。天选团队